Case III 기본을 버리면, 원숭이도 나무에서 떨어진다.

재테크 귀재 J씨, 임차인 부석 소홀해 낭패
‘경매사고’가 경매초보자에게만 적용되는 것은 아니다. 종종 전문가를 자처하는 사람들도 “ 원숭이도 나무에서 떨어질 때가 있다”는 말처럼 실패를 맛보곤 한다. 경기도 수원에서 학원을 운영하는 J씨는 ‘재테크’의 귀재로 불린다. 그의 성공비결은 남들보다 한발 앞서 정부의 정책 변화에 발 빠르게 대처해 움직이는 것이다. 하지만 지난해 8월 그는 법원 경매에서 임차인 붓겅을 소홀히 해 쓰라린 실패를 맛보았다.

그의 눈에 띈 물건을 동작구 사당동에 위치한 3층짜리 다가구주택이었다. 대지 60평에 건평 115평으로 1층과 2층은 각각 방이 4개, 3층은 방3개, 지하방은 방4개로 모두 7가구가 거주하는 임대용 주택이었다. 대중교통 사정이 그런 대로 좋고 지은 지 5년 밖에 안되 건물상태가 깨끗해 임대는 잘될 것 같았다.
건물은 최초 감정가 3억8,000만원에서 한 차례 유찰 3억원으로 내려와 있었다. 전세 보증금만으로 3억5,000만원이 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음먹었다. 임차인 7명은 모두 근저당설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수대상은 아닌 것으로 판단됐다.

이에 최저가보다 1,000만원을 더 써 3억1,000만원에 낙찰을 받았다.
그러나 그는 낙찰 허가 후 잔금을 치르려고 금융기관과 협의하다가 뜻밖의 얘기를 들었다. 후순위로 분석된 임차인들이 모두 선순위라는 청천벽력 같은 소리를 들은 것이다.

96년 금융기관에서 첫 근저당권 설정 당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정됐는데 97년 건물을 멸실하고 다가구주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물에 근저당 설정일이 임차인의 전입일보다 늦어지게 된 것이다.
토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우, 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기에 그는 배당 과정에서 순위에 밀려 한 푼도 못 받는 세 사람의 전세보증금 1억4,000만원을 고스란히 떠 안아야 했다.
낙찰가 3억1,000만원에 세금 및 부대비용으로 3,000만원을 더해 인수금 1억4,000만원을 합하면 모두 4억8,000만원으로 시세가 3억8,000만원임을 감안하면 입찰보증금 3,100만원을 읽는 것이 낫다고 판단, 결국 잔금 내는 것은 포기를 하고 말았다. 입찰 당일 입찰 명세서를 열람한 5명 가운데 4명이 입찰에 참여하지 않은 이유가 바로 대항력 있는 임차인이었던 것이다.